Uno de los principales costos que tiene cualquier proyecto inmobiliario es el costo del terreno, por tal motivo constituye el elemento junto con el tipo de modalidad de obra mediante la cual se va a construir que requiere de un mayor análisis y consideración al momento de realizar la planificación fiscal del proyecto.
Con la reforma del sistema tributario impulsada por la ley 18.083 de junio de 2007, uno de los cambios más fuerte introducidos es la regla de candado, donde la deducibilidad de un gasto queda condicionado o topeada a la tasa del impuesto que tributa la otra parte (proveedor).
Existe aquí un importante aspecto a analizar en el sector de la construcción dado que la mayoría de los inmuebles que se adquieren para la realización del proyecto se encuentran bajo la titularidad de personas físicas, quienes al momento de la venta tributan IRPF a la tasa del 12% sobre la utilidad fiscal obtenida al momento de la venta.
Dicho esto, cualquier persona jurídica que adquiera un inmueble a una persona física para el desarrollo de un proyecto inmobiliario solo podría descontar el 48% del costo del inmueble, teniendo de esta manera un costo fiscal oculto que deberá gestionar.
Recientemente, se publicó el Decreto 376/021 el cual modifica el Numeral 21 del Art 42 del Dto 150/07, otorgando una nueva prórroga a la posibilidad de deducir íntegramente el costo de adquisición del terreno destinado a integrar el costo de la obra.
“ARTICULO 42 Decreto 150/013.- Otros gastos admitidos.- Se admitirá la deducción íntegra de los gastos que se enumeran a continuación, en tanto sean necesarios para obtener y conservar las rentas gravadas, siempre que se cuente con documentación fehaciente:
“Asimismo, será deducible el valor fiscal de los inmuebles adquiridos desde el 1º de julio de 2007 hasta el 28 de febrero de 2024, destinados a integrar el costo de ventas de bienes inmuebles nuevos construidos por empresas constructoras o promotoras, o en ejecución de contratos de fideicomisos de construcción al costo, siempre que la obra de construcción se inscriba ante el Banco de Previsión Social entre el 1º de setiembre de 2013 y el 28 de febrero de 2024.
A los efectos de lo dispuesto en el inciso anterior, para los inmuebles que se adquieran a partir del 1º de setiembre de 2013, será condición necesaria que el pago de la totalidad de la operación se efectúe:
a) A través de transferencias electrónicas entre cuentas de instituciones de intermediación financiera comprendidas en el Decreto-Ley No. 15.322 de 17 de setiembre de 1982, pertenecientes al comprador y vendedor; o b) En especie, mediante la entrega de unidades a construir.
Las transferencias electrónicas a que refiere el literal a) del inciso precedente comprenden las realizadas a través de cualquier medio de pago, siempre que se genere un débito y un crédito recíproco entre las cuentas bancarias del comprador y del vendedor. A partir del 1º de abril de 2018, será condición necesaria que los medios de pago utilizados sean los dispuestos en el artículo 40 de la Ley No. 19.210 de 29 de abril de 2014”
Estas son, a través de medios de pago electrónicos, cheques comunes o de pago diferido cruzados no a la orden o letras de cambio cruzadas emitidas por una institución de intermediación financiera a nombre del adquirente.
Al momento de estructurar el negocio es de suma importancia, no solo adoptar la forma jurídica más conveniente (sociedad anónimas, fideicomiso de construcción al costo, etc.) sino también comenzar la planificación jurídica y fiscal para poder obtener no solo las correspondientes habilitaciones municipales etc., sino también para disponer las herramientas necesarias para instrumentar los pagos de acuerdo a como lo exige la normativa vigente y de esta manera poder descontar el 100% del costo de terreno.
