La adquisición de un inmueble constituye una de las decisiones patrimoniales más relevantes, tanto para personas físicas como para empresas. Más allá del acuerdo económico entre las partes, cada operación requiere un análisis documental adecuado, previsión fiscal y correcta instrumentación jurídica para evitar contingencias futuras.
¿Quién puede adquirir un inmueble?
En Uruguay, tanto ciudadanos uruguayos como extranjeros pueden adquirir inmuebles sin restricciones, ya sea a título personal o a través de una sociedad nacional o extranjera. En el caso de compradores extranjeros, únicamente se requiere la presentación de un pasaporte o documento de identificación válido, sin necesidad de contar con cédula de identidad uruguaya ni residencia legal en el país.
Procedimiento para adquirir un inmueble
La compraventa de un inmueble requiere necesariamente la intervención de un Escribano Público, designado por la parte compradora. Su actuación resulta esencial para verificar la situación jurídica del bien, estudiar la documentación correspondiente y asegurar que la operación pueda instrumentarse correctamente.
En una primera etapa, las partes acuerdan las condiciones del negocio y se suscribe el denominado Boleto de Reserva o Contrato Preliminar, en el que se establecen aspectos como el objeto, el precio, el plazo y las cláusulas por incumplimiento. En esta instancia, habitualmente el comprador entrega una seña equivalente al 10% del precio pactado.
Posteriormente, y dentro del plazo acordado —generalmente entre 30 y 60 días—, se otorga la escritura de Compraventa o, cuando corresponda, un Compromiso de Compraventa como etapa previa a la escritura definitiva. Esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando aún no se cuenta con la documentación necesaria para escriturar o no se han verificado todas las condiciones jurídicas exigidas.
Impuestos y obligaciones vinculadas a la operación
Tanto en el Compromiso de Compraventa como en la escritura definitiva pueden generarse obligaciones tributarias para las partes. Entre ellas se encuentran el ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales), así como el IRPF o IRAE, según corresponda en función de si el vendedor es persona física o jurídica.
El ITP equivale al 4% del valor catastral actualizado del inmueble y,de acuerdo con la normativa vigente, se abona en partes iguales entre comprador y vendedor (2% cada uno). En cambio, el pago del IRPF o IRAE corresponde íntegramente a la parte vendedora.
Rol del escribano en el proceso de compra
La intervención del escribano no se limita a la formalización de la operación, sino que comienza desde la etapa previa de análisis y planificación.
Su función consiste en verificar que el inmueble se encuentre en condiciones de ser enajenado y que no existan afectaciones que puedan comprometer los derechos del futuro comprador. Para ello, realiza el estudio de la titulación correspondiente a los últimos treinta años, solicita información en registros públicos y organismos competentes, y redacta los instrumentos jurídicos conforme a las condiciones acordadas por las partes.
Asimismo, el escribano actúa como depositario de la seña estipulada en el Boleto de Reserva, agente de retención de determinados impuestos y sujeto obligado en materia de prevención de lavado de activos, debiendo solicitar documentación que permita acreditar identidad, domicilio, ingresos y origen de fondos, de acuerdo con la normativa vigente.
Consideración final
Cada operación inmobiliaria presenta particularidades propias que conviene analizar previamente. La correcta planificación notarial permite anticipar contingencias, ordenar la documentación necesaria y estructurar adecuadamente la operación desde su inicio.
Contar con asesoramiento profesional en esta etapa no solo aporta seguridad jurídica, sino que también evita demoras, costos innecesarios y futuras observaciones que pueden afectar la concreción del negocio.
En Vuille Lafourcade, el área notarial acompaña este tipo de operaciones desde una mirada preventiva y en coordinación con las distintas áreas del estudio, procurando asegurar una adecuada instrumentación de la operación proyectada.
